Artigos Jurídicos - A diligência prévia, necessária à aquisição de qualquer imóvel

Por: Reinaldo Soares de Menezes Júnior
05 de Agosto de 2020

           “Due Diligence”
            A diligência prévia, necessária à aquisição de qualquer imóvel.

            A chamada due diligence refere-se ao processo de investigação de uma oportunidade de negócio que o investidor utiliza para avaliar os riscos da transação.
            A due diligence imobiliária trata de um procedimento de pesquisas acerca do imóvel e das pessoas envolvidas na negociação, especialmente vendedores ou titulares de algum direito relacionado ao bem, de forma à dar segurança jurídica ao comprador, minimizando os riscos de perda do bem ou qualquer nulidade no negócio que venha invalidar a venda futuramente.

            Dentre outras pesquisas e análises, são solicitadas certidões do imóvel a fim de conferir que o mesmo corresponde, por exemplo às medidas e confrontações indicadas pelo vendedor, bem como identificar eventuais débitos ou restrições apontadas contra o bem.

            Também são realizadas pesquisas e análise de certidões pessoais dos vendedores, de forma a identificar o perfil negocial do vendedor, o que pode, eventualmente, apontar uma ação judicial que viria a causara penhora do imóvel ou até mesmo a anulação da venda por fraude à execução.

            Muito embora vigore nos dias atuais o chamado “princípio da concentração dos atos” que estabelece o dever, em tese, de constar na matrícula do imóvel todas os eventuais apontamentos que o impeçam de ser negociado, a prática nos mostra que tal princípio não é suficiente para garantia do negócio.

            Destacamos que, num sistema jurídico moroso e burocrático que experimentamos, por vezes, a informação de penhora só é disponibilizada na matrícula muito tempo depois da sua determinação, gerando um grande delay em prejuízo do comprador, isto, sem esquecer da prática brasileira comum de celebrar compromissos particulares, os chamados “contratos de gaveta” e não leva-los à registro, o que também prejudica a ideia inicia da concentração de atos.    

            Ainda neste sentido, são diversas as decisões do Poder Judiciário que tem afastado a alegação de boa fé do comprador que adquiriu imóvel sem a tomada das cautelas indicadas pela diligência prévia, como por exemplo a dispensa de certidões que indicassem a existência de processos judiciais contra os vendedores na época da transação.

            Por tais apontamentos, temos que a diligência prévia trata-se de uma eficaz vacina contra uma provável dor de cabeça, custando, certamente, muito mais barato que o remédio neste caso.